周放是小盈代理記賬公司的老客戶了，周放經(jīng)營(yíng)了一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，最近公司建成并待售一棟商品房，預(yù)計(jì)收入在23000萬到24000萬。為了開發(fā)這個(gè)商品房支出的土地轉(zhuǎn)讓金為3000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為10000萬元利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

如何為該公司籌劃，使其房?jī)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤(rùn)?小盈建議通過合理定價(jià)進(jìn)行籌劃。

　　【分析】

　　在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，又能獲得較佳利潤(rùn)。千萬不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高價(jià)格帶來的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤(rùn)。

　　假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，假設(shè)可扣除的銷售稅金及附加為5.5%X。

　　如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為X=1.2(A+5.5%X)，(X-A-5.5%X)/(A+5.5%x)<20%，解得X=1.2848A。企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能享受起征點(diǎn)照顧，但只能獲得較低收益。

　　如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。

　　假設(shè)提高價(jià)格Y單位，則新的價(jià)格為X+Y，新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項(xiàng)目金額為:A+5.5%X+

　　5.5%Y;房地產(chǎn)增值額為:X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;繳納的土地增值稅為:30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)。

　　企業(yè)欲使提價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足:Y>30%x(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y，其中X是增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得Y>0.0971A。

　　除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為:3000+10000+(3000+10000)x10%+(3000+10000)x20%=16900(萬元)。

　　(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為:16900x1.2848=21713.12(萬元)，此時(shí)獲利3618.9萬元(21713.12-16900-21713.12x5.5%)。當(dāng)價(jià)格定在23000萬~23618.9萬元時(shí)，獲利將逐漸增加，但都小于3618.9萬元。

　　(2)公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于1640.99萬元(16900x0.0971)。即總房?jī)r(jià)至少要超過25640.99萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。

　　所以，當(dāng)銷售收入預(yù)計(jì)在23000萬~24000萬元時(shí)，公司應(yīng)選擇23618.9萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于25640.99萬元的價(jià)格出售商品房，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，當(dāng)銷售收入在23620萬元時(shí)，能獲利3794.63萬元(23620-16900-23620x5.5%)x(1-30%)。

　　籌劃后，當(dāng)銷售收入在23610萬元時(shí)，能獲利5411.45萬元(23610-16900-23610x5.5%)。

　　【結(jié)果】

　　銷售收入增加，按理企業(yè)利潤(rùn)也同比增長(zhǎng)。但是通過對(duì)比，在特定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)，并不一定帶來利潤(rùn)的增加。本例中，銷售收入增加100萬元，在記賬報(bào)稅時(shí)利潤(rùn)卻減少1616.82萬元。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第十條規(guī)定:計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下:

　　(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額x30%

　　(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的

　　土地增值稅稅額=增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%

　　(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%

　　土地增值稅稅額=增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額x15%

　　(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%

　　土地增值稅稅額=增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。