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【稅務(wù)籌劃】提高扣除金額,免征土地增值稅

        小盈公司最近新來了個代理記賬的客戶是做房地產(chǎn)生意的,今天營銷經(jīng)理曉林特意上門拜訪。在和小盈的交談中透露出其所在公司最近盤下了一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,經(jīng)核算,稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額為5500萬元,該公司原定不含增值稅銷售價格為7000萬元,想讓小盈為其做出納稅籌劃方案。

  【分析】

  納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,在增值額大大超過扣除項(xiàng)目金額20%的情形下,單純靠確定適宜的銷售價格已經(jīng)不足以將增值率控制在20%以內(nèi),或者通過大幅降低銷售價格已經(jīng)得不償失。此時就可以考慮適當(dāng)提高扣除項(xiàng)目金額,將增值率控在20%以內(nèi)。

  【對比】

  籌劃前,按7000萬元銷售,不考慮其他因素,應(yīng)納土地增值稅409.09萬元。

  具體計算:

  增值額=7000-5500=1500(萬元)。

  增值率=1500÷5500=27.27%。

  應(yīng)納土地增值稅1500x27.27%=409.09(萬元)。

  籌劃后,公司可以加大對小區(qū)公共配套設(shè)施投入,使得扣除項(xiàng)目金額提高至7500萬元,但增值額仍保持1500萬元,此時的增值率=1500+7,500=20%,在進(jìn)行記賬報稅可以免征土地增值稅。

  【結(jié)果】

  在增值額不變的前提下,提高扣除項(xiàng)目金額可以大大降低增值率,從而享受免征土地增值稅的優(yōu)惠。

  政策依據(jù)

  1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規(guī)定,土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率:

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%;

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。  

  2.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定

  有下列情形之一的,免征土地增值稅:

  ()因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn);

  ()納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。

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