這天小盈的代理記賬公司來(lái)了位老熟人譚譚，譚譚是小盈的高中同學(xué)，同時(shí)也是其代賬客戶的老顧客。兩人簡(jiǎn)單寒暄過(guò)后，譚譚透露她的房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入7000萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為4000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為3000萬(wàn)元，總扣除項(xiàng)目金額為4,600萬(wàn)元。其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1400萬(wàn)元。想請(qǐng)小盈幫助做稅務(wù)策劃。

　　【分析】

　　企業(yè)可結(jié)合實(shí)際情況選擇合理的核算方式，以達(dá)到財(cái)稅籌劃的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又做其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分開(kāi)核算和不分開(kāi)核算稅負(fù)會(huì)有差異的。選擇哪種方式核算，取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，分開(kāi)核算，應(yīng)納土地增值稅800萬(wàn)元。

具體計(jì)算:

1、銷售普通住宅:增值額=4000-3200=800(萬(wàn)元)，增值率=800÷3200x100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=800x30%=240(萬(wàn)元)。

　　2、銷售豪華住宅:增值額=3000-1400=1600(萬(wàn)元),增值率=1600÷1,000x100%=160%。按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=1600x40%-1600x5%=560(萬(wàn)元)。

　　共繳土地增值稅:240+560=800(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，不分開(kāi)核算，應(yīng)納土地增值稅720萬(wàn)元。

　　具體計(jì)算:增值額=7000-4600=2400(萬(wàn)元)，增值率=2400÷4600x100%=52.17%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=2400x30%=720(萬(wàn)元)。

　　【結(jié)果】

　　通過(guò)比較可見(jiàn)，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算在記賬報(bào)稅時(shí)多支出80萬(wàn)元(800-720)稅款。主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?/span>25%，超過(guò)了20%，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。所以，進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

　　政策依據(jù)

　　《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字(1995)48號(hào))第十三條規(guī)定:關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。