老李是一家房地產(chǎn)公司的老總，也是小盈代理記賬公司新接的客戶。最近，老李因公司新開發(fā)的一個(gè)樓盤要繳土地增值稅深感煩惱。

　　老李的房地產(chǎn)開發(fā)公司于2018年8月成立，2019年3月取得一宗土地使用權(quán)，支付土地出讓金3600萬(wàn)元。隨后，公司開始辦理土地使用權(quán)過(guò)戶的手續(xù)、搞規(guī)劃設(shè)計(jì)、進(jìn)行“三通一平”等項(xiàng)工作，又辦理開工許可證、預(yù)售許可證等前期工作，該小區(qū)規(guī)劃為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。直到2020年9月才開始施工建設(shè)，在這期間發(fā)生費(fèi)用3000萬(wàn)元，財(cái)會(huì)部門作為“開辦費(fèi)”處理。工程經(jīng)過(guò)一年的施工，于2021年9月竣工。開發(fā)成本6300萬(wàn)元，可售面積28000平方米，以單位均價(jià)6800元對(duì)外銷售，到2021年末，房產(chǎn)全部售出。發(fā)生期間費(fèi)用180萬(wàn)元，借款利息420萬(wàn)元，但不能全部取得銀行借款證明，想咨詢小盈計(jì)算應(yīng)交土地增值稅并出招稅務(wù)籌劃。小盈建議巧妙運(yùn)用企業(yè)籌備期。

　　【分析】

　　根據(jù)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開工前的費(fèi)用可以直接列入前期工程費(fèi)用，在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。本例中，3000萬(wàn)元的開辦費(fèi)直接列入前期工程費(fèi)后，應(yīng)交土地增值稅就會(huì)發(fā)生較大變化。

　　【對(duì)比】

　　籌劃前，土地增值稅的計(jì)算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬(wàn)元)。

扣除項(xiàng)目金額=(3600+6300)x130%=12870(萬(wàn)元)。

增值額=19040-12870=6170(萬(wàn)元)。

　　增值率=6170÷12870=47.94。適用稅率30%，速算扣除率為0。

　　應(yīng)交土地增值稅=6170x30%-0=1851(萬(wàn)元)。

　　籌劃后，土地增值稅的計(jì)算:

　　銷售收入總額=6800x28000=19040(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額=(3600+6300+3000)x130%=16770(萬(wàn)元)。

增值額=19040-16770=2370(萬(wàn)元)增值率=2370÷16770=13.54%。

　　增值率小于20%，免征土地增值稅。

　　【結(jié)果】

　　3000萬(wàn)元的“開辦費(fèi)”直接列入前期工程費(fèi)后，增加了增值額的扣除項(xiàng)目，直接影響了增值率，在記賬報(bào)稅時(shí)為企業(yè)減少了1051萬(wàn)元的成本負(fù)擔(dān)。

　　政策依據(jù)

　　《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第七條規(guī)定:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為:

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　  基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。